RAPPORTI TRA IL CONTRATTO DI “SALE AND LEASE BACK” E PATTO COMMISSORIO. CONTRATTO VALIDO?VEDIAMO COSA DICE LA LEGGE
Domanda:
Il contratto di “sale and lease back” e patto commissorio. Il contratto è sempre valido?
Risposta:
Dipende. Il contratto è in astratto lecito, in quanto realizza una causa meritevole di tutela dall’ordinamento.
Contratto di sale and lease back – in astratto è lecito
Con riferimento al contratto di sale and lease back, i Giudici hanno chiarito che detto contratto è in astratto lecito, in quanto realizza una causa meritevole di tutela dall’ordinamento: un soggetto, venditore-utilizzatore, vende un proprio bene alla società di leasing, acquirente-concedente, la quale lo concede in locazione al primo. In questo modo, il primo soggetto riceve un finanziamento dal secondo, ma non perde comunque la disponibilità del bene. Per tale utilizzo egli riconosce dei canoni di leasing alla società finanziaria e, al termine del contratto, si riserva il diritto di riacquistare la proprietà del bene stesso.
Contratto di sale and lease back – quando è nullo?
Tuttavia, tale contratto può appunto risultare nullo per illiceità della causa, laddove sia utilizzato in concreto per eludere il patto commissorio, ossia laddove il bene assurga a garanzia reale del corretto adempimento del debitore e sia quindi destinato a sovrapporsi all’inadempimento al rapporto obbligatorio (Cass. civ. n. 1625 del 28.01.2015).
Viene necessariamente in rilievo il patto commissorio sancito dal nostro ordinamento all’art. 2744 c.c.
Se infatti alla stregua di tale disposizione, “è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”, nondimeno la giurisprudenza afferma pacificamente che il divieto del patto commissorio si estende a qualsiasi negozio, a prescindere dal relativo contenuto, ove utilizzato per conseguire il risultato vietato dall’ordinamento, cioè allorquando il bene assuma comunque una funzione di garanzia del debito (Cass. civ. n.15486, del 08.07.2014).
Ebbene, la combinazione dei predetti istituti ha portato l’elaborazione di tre indici essenziali, sintomatici di un “nascosto” patto commissorio dietro il contratto pocanzi menzionato:
- la situazione patrimoniale in cui versa l’impresa al momento della sottoscrizione del contratto di sale and lease back;
- la sproporzione fra il valore del bene e il prezzo pagato per l’acquisto;
- l’utilizzazione dei proventi dell’operazione per estinguere i debiti del venditore verso la società acquirente.
Dalla nullità del contratto discende necessariamente che le prestazioni contrattuali eseguite costituiscono un indebito oggettivo, dal momento che non sono più sorrette da una causa meritevole di tutela dall’ordinamento; di conseguenza, il contraente potrà agire per la loro ripetizione.
In conclusione, il contratto di sale and lease back deve definirsi valido quando vi sia una causa meritevole di tutela; tuttavia, ove vi fosse un patto commissorio “occulto”, desumibile dagli elementi sintomatici summenzionati, sarà inevitabilmente nullo.
