CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO STIPULATO VERBALMENTE. VEDIAMO COSA DICE LA LEGGE.
Domanda:
Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente è nullo?
Risposta:
Si è nullo. Vediamo i dettagli nell’articolo.
Contratto di locazione verbale – accordo verbale e controversie
Può capitare che il proprietario voglia, qualche volta, dare in locazione un immobile, accordandosi solo verbalmente in merito al prezzo e alle condizioni. Ci si chiede allora quali siano le tutele per il conduttore nel caso sorgano delle controversie durante il godimento.
Occorre, preliminarmente, esaminare l’istituto giuridico della locazione.
Contratto di locazione verbale – art. 1571 c.c.
Al riguardo, l’art. 1571 c.c. dispone che: “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
In particolare, è un contratto consensuale, e produce effetti obbligatori tra le parti: difatti, colui che prende in locazione un bene non diviene titolare di alcun diritto reale sul medesimo, bensì solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un dato tempo e per un uso determinato. Quanto alla durata, la locazione non può eccedere i trent’anni: si riduce a tale tempo quello, eventualmente, superiore, convenuto tra le parti.
In proposito, per quanto concerne la forma, è richiesta, a pena di nullità, l’atto pubblico o privato solo per le locazioni immobiliari per durata superiore ai nove anni (art. 1350, n. 8, c.c.).
Contratto di locazione verbale – la L. 431/98 prevede la forma scritta
Pertanto, il contratto verbale stipulato dal locatore e il conduttore, stante la disciplina codicistica, dovrebbe considerarsi valido; tuttavia, trattandosi di locazione di immobili ad uso abitativo, trova applicazione la L. 431/98, a norma della quale sancisce all’art. 1, quarto comma, che: “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
Di conseguenza, il contratto di locazione nel caso de quo è nullo e, quindi privo di effetti.
Contratto di locazione verbale – tutele per il coduttore (locatario)
Occorre, a questo punto, verificare se sussistano delle tutele in favore del conduttore, il quale può aver confidato in buona fede nel contratto verbale, nel corso del quale può aver pagato regolarmente il canone.
In proposito, la summenzionata legge speciale ha previsto, all’art. 13, comma 5, un’azione di accertamento “nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’art. 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati”.
Alla luce di quanto sancito dalla norma, nessun dubbio può sussistere in merito all’azione esperibile in capo al conduttore per accertare il contratto stipulato in buona fede.
In conclusione, il contratto di locazione stipulato verbalmente tra locatore e conduttore è nullo, ma quest’ultimo è legittimato a far accertare l’esistenza del contratto dinanzi al pretore e, di conseguenza, tutelare il proprio diritto di godimento per la durata del contratto, fissato per un termine non inferiore a quattro anni.
